Financiamento Imobiliário

Comprar um imóvel é uma das maiores decisões financeiras da vida. Como poucas pessoas conseguem pagar uma casa ou apartamento à vista, o financiamento imobiliário se tornou uma das principais formas de realizar esse objetivo.

Por envolver valores elevados e contratos que podem durar muitos anos, escolher a primeira proposta disponível pode sair caro. Taxa de juros, entrada, prazo, sistema de amortização, seguros e Custo Efetivo Total (CET) precisam ser analisados antes da contratação.

O Banco Central informa que o contrato deve apresentar, entre outras informações, as taxas de juros, tributos, tarifas, demais despesas e o CET da operação.

Neste guia, você vai entender como funciona o financiamento imobiliário, como comparar propostas e quais pontos merecem atenção antes de comprar seu imóvel.

O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma operação de crédito utilizada para adquirir, construir ou, em determinadas modalidades, realizar outras operações relacionadas a imóveis.

O comprador recebe os recursos conforme as condições aprovadas pela instituição financeira e assume o compromisso de pagar o financiamento em parcelas durante o prazo contratado.

O imóvel normalmente fica vinculado à operação como garantia.

O valor da parcela depende de fatores como:

• Valor do imóvel;
• Entrada;
• Valor financiado;
• Taxa de juros;
• Prazo;
• Sistema de amortização;
• Seguros;
• Outros custos previstos no contrato.

Como funciona o financiamento de imóvel?

O processo pode variar entre instituições, mas normalmente envolve algumas etapas:

1. Escolha do imóvel;
2. Simulação do financiamento;
3. Análise de crédito;
4. Definição da entrada;
5. Avaliação do imóvel;
6. Aprovação da operação;
7. Formalização do contrato;
8. Registro conforme as exigências aplicáveis;
9. Liberação dos recursos;
10. Pagamento das parcelas.

A instituição também pode realizar uma avaliação do imóvel antes da conclusão da operação. O Banco Central informa que a responsabilidade pela avaliação do imóvel financiado é do banco.

Quanto preciso dar de entrada?

Não existe um único percentual de entrada válido para todos os financiamentos.

A quantidade de recursos próprios necessária depende das condições da instituição, do imóvel, da modalidade e da análise da operação.

Uma entrada maior pode reduzir o valor financiado e, consequentemente, diminuir o saldo sobre o qual incidem os encargos.

Por outro lado, utilizar toda a reserva financeira para aumentar a entrada pode deixar o comprador sem dinheiro para despesas inesperadas.

Por isso, é importante equilibrar entrada, parcela e reserva financeira.

Financiamento imobiliário com FGTS

Em determinadas situações, recursos do FGTS podem ser utilizados em operações imobiliárias, desde que sejam atendidos os requisitos estabelecidos para essa finalidade.

O uso do FGTS depende das regras aplicáveis ao trabalhador, ao imóvel e à operação.

No Sistema Financeiro da Habitação, por exemplo, existem condições específicas relacionadas ao imóvel e à utilização dos recursos.

Por isso, antes de contar com o FGTS para a compra, confirme sua elegibilidade e as condições atuais diretamente com a instituição responsável pela operação.

O que é SFH?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é uma estrutura regulatória utilizada em determinadas operações de crédito imobiliário.

Existem regras específicas para os imóveis e operações enquadrados no sistema.

O Banco Central informa, por exemplo, condições relacionadas ao uso dos recursos, características do imóvel e valor de avaliação para enquadramento no SFH.

As regras podem ser alteradas ao longo do tempo, por isso é importante verificar as condições vigentes no momento da contratação.

O que é SFI?

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) abrange operações que não necessariamente se enquadram nas condições do SFH.

As características do financiamento, taxas e demais condições podem variar de acordo com a instituição e a operação.

Em algumas operações de SFI, as condições são negociadas entre as partes, respeitando a regulamentação aplicável.

SAC ou Price: qual escolher?

O sistema de amortização influencia a forma como as parcelas e o saldo devedor evoluem ao longo do financiamento.

Sistema SAC

No Sistema de Amortização Constante (SAC), a amortização do principal é constante, enquanto os juros são calculados sobre o saldo devedor.

Por isso, as parcelas tendem a começar maiores e diminuir ao longo do tempo, considerando as demais condições da operação.

Sistema Price

Na Tabela Price, as prestações são estruturadas de maneira diferente, normalmente apresentando valores mais uniformes ao longo do período, conforme as condições do contrato.

O Banco Central destaca que o cálculo das prestações depende das condições do contrato e do sistema de amortização escolhido, como SAC ou Price.

Antes de escolher, peça uma simulação completa dos dois sistemas e compare o custo total.

Qual banco oferece a menor taxa?

As taxas de financiamento imobiliário podem variar entre instituições e modalidades.

O Banco Central divulga dados de taxas praticadas pelas instituições, permitindo que o consumidor tenha referências para comparação.

Entretanto, uma taxa publicada ou média não significa que será necessariamente a taxa oferecida para determinado consumidor.

A proposta final depende das características da operação, do perfil do cliente e das condições negociadas.

Por isso, faça simulações em diferentes instituições.

Como comparar financiamento imobiliário?

Não escolha apenas pela menor parcela.

Compare:

Taxa de juros

Confira a taxa mensal e anual.

CET

O CET reúne os principais custos da operação e facilita a comparação entre propostas.

Prazo

Um prazo maior pode reduzir a parcela, mas pode aumentar o custo total.

Entrada

Avalie quanto você consegue pagar sem comprometer sua reserva.

Sistema de amortização

Compare SAC e Price considerando o seu orçamento e o custo total.

Seguros

Confira os seguros vinculados ao financiamento e seus respectivos custos.

Seguro no financiamento imobiliário é obrigatório?

Nos financiamentos pelo SFH e SFI, existe exigência de seguro habitacional com coberturas mínimas relacionadas a morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI).

O consumidor deve verificar as condições da apólice e os valores envolvidos na operação.

O Banco Central também informa que o banco pode apresentar propostas de seguro, mas existem regras específicas para a contratação e possibilidade de apresentação de outra proposta que atenda às exigências aplicáveis.

Financiamento imobiliário vale a pena?

Pode valer a pena para quem precisa adquirir um imóvel e não possui recursos suficientes para pagar à vista.

Mas a decisão deve considerar o impacto do financiamento no orçamento durante muitos anos.

Além da parcela, o comprador precisa considerar:

• Condomínio;
• IPTU;
• Seguro;
• Manutenção;
• Reformas;
• Contas básicas;
• Custos de documentação;
• Eventuais despesas relacionadas à compra.

O imóvel não representa apenas a prestação do financiamento.

Como reduzir o custo do financiamento?

Algumas estratégias podem ajudar a diminuir o custo total da operação.

Aumentar a entrada

Uma entrada maior reduz o valor financiado.

Comparar bancos

Faça simulações em diferentes instituições antes de decidir.

Escolher um prazo adequado

Se a renda permitir, um prazo menor pode reduzir o período de incidência dos juros.

Negociar o imóvel

Não negocie apenas o financiamento. O preço do imóvel também faz diferença.

Avaliar a amortização antecipada

Caso tenha recursos disponíveis no futuro, verifique as condições para antecipar parte do saldo devedor.

Posso antecipar parcelas?

Em determinadas situações, é possível antecipar pagamentos ou quitar o financiamento antes do prazo.

Quando isso acontece, o consumidor deve solicitar à instituição o cálculo atualizado para verificar a redução dos encargos futuros.

O Documento Descritivo do Crédito (DDC) também deve apresentar informações relevantes sobre saldo devedor, taxa, prazo, sistema de amortização e valor das parcelas.

Posso trocar o financiamento de banco?

A portabilidade de crédito pode permitir a transferência de determinadas operações para outra instituição, desde que sejam atendidas as condições aplicáveis.

No crédito imobiliário, existem regras específicas para a portabilidade conforme o sistema e as características do financiamento.

Se outro banco oferecer condições melhores, pode valer a pena fazer uma simulação.

Mas compare o custo completo da mudança antes de tomar uma decisão.

Cuidados antes de financiar um imóvel

Antes de assinar o contrato, confira:

• Preço do imóvel;
• Valor da entrada;
• Valor financiado;
• Taxa de juros;
• CET;
• Prazo;
• Sistema de amortização;
• Valor das parcelas;
• Seguros;
• Tarifas;
• Total estimado pago;
• Condições para antecipação;
• Regras em caso de atraso.

Não tome a decisão apenas porque a parcela “cabe” no orçamento atual.

Um financiamento imobiliário pode durar muitos anos, e mudanças na renda ou nas despesas podem afetar sua capacidade de pagamento.

Perguntas frequentes

Qual é o melhor financiamento imobiliário?

Depende do perfil do comprador e das condições disponíveis. Compare taxa, CET, entrada, prazo, sistema de amortização e custo total.

Quanto preciso dar de entrada?

O percentual depende da instituição, do imóvel e das condições da operação. Faça uma simulação para descobrir quanto será necessário no seu caso.

Posso usar FGTS no financiamento?

Em determinadas situações, sim. É necessário atender aos requisitos específicos para utilização do FGTS na operação.

SAC ou Price é melhor?

Depende do orçamento e dos objetivos do comprador. Compare as parcelas, a evolução do saldo devedor e o custo total antes de escolher.

É possível financiar um imóvel sem entrada?

As condições dependem da instituição e da operação. Quando uma parcela maior do imóvel é financiada, o custo financeiro e o comprometimento da renda precisam ser analisados com atenção.

Posso financiar mais de um imóvel?

Existem situações em que isso é possível, mas dependem das regras do sistema, da renda, da margem de comprometimento e das condições das operações.

Conclusão

O financiamento imobiliário pode tornar possível a compra de uma casa ou apartamento sem a necessidade de pagar todo o valor à vista.

Porém, como se trata de uma dívida de longo prazo, a comparação precisa ser cuidadosa.

Antes de contratar, analise entrada, taxa de juros, CET, prazo, sistema de amortização, seguros e custo total.

Faça simulações em diferentes instituições e não escolha apenas pela menor parcela. O melhor financiamento é aquele que combina um custo competitivo com uma prestação que permanece adequada ao seu orçamento durante toda a operação.